ARTICLES JURIDIQUES

POURQUOI CONSULTER LE NOTAIRE POUR L'ACHAT OU LA VENTE D'UNE PROPRIÉTÉ ?

Éviter les mauvaises surprises en signant l'offre d'achat
Le notaire est un expert reconnu dans le domaine du droit immobilier. La prudence la plus élémentaire suggère d'ailleurs d'avoir recours à ses services avant de s'engager à quoi que ce soit, surtout par écrit. Une grande majorité d'acheteurs ignore en effet qu'une fois l'offre d'achat signée et acceptée, il est très difficile d'en modifier les termes ou de l'annuler.

Éviter que les dettes de l'entrepreneur ne deviennent les vôtres !
Vous voulez acheter une maison neuve sans vivre l'horreur des hypothèques légales de la construction? Un suivi après l'enregistrement de l'acte de vente est essentiel, car divers intervenants du domaine de la construction peuvent vous réclamer des sommes, parfois considérables, que l'entrepreneur a fait défaut de leur payer.

Éviter d'être responsable de la dette hypothécaire de votre vendeur
Pour sauver le paiement d'une « pénalité » sur votre prêt hypothécaire, votre acheteur pourrait prendre en charge votre hypothèque existante au moment de l'achat. Vous demeurez ainsi toujours responsable du prêt hypothécaire alors que la propriété ne vous appartient plus. Il est souhaitable de consulter le notaire sur les conséquences d'une prise en charge de l'hypothèque existante par l'acheteur et sur les autres solutions possibles.

Évaluer les différents modes de financement
Le notaire est en mesure de vous conseiller sur les différents modes de financement et d'évaluer avec vous, le cas échéant, les propositions qui vous ont déjà été soumises. Ainsi, certaines questions doivent être rigoureusement analysées. Par exemple, est-il préférable de convenir d'un solde de prix vente à l'égard du vendeur ? L'acheteur devrait-il plutôt contracter une nouvelle hypothèque ?

Protéger les sommes d'argent des intervenants
Les obligations auxquelles le notaire est soumis lui imposent également de ne remettre le produit de la vente au vendeur qu'après avoir procédé à certaines vérifications. Le notaire s'assure ainsi de la protection de toutes les parties. Le notaire doit également gérer les sommes qu'on lui confie selon des règles strictes.

Protéger les conjoints qui achètent la propriété ensemble
Il est aujourd'hui de pratique courante pour les couples, qu'ils soient ou non mariés ou unis civilement, d'acheter un immeuble en commun. En langage familier, on dit alors que la maison « est aux deux noms ». Lorsqu'ils décident de procéder de cette façon, les conjoints deviennent alors des copropriétaires par indivision. Il est alors recommandé d'établir par écrit les principales règles entourant, par exemple, la gestion de la propriété. Le notaire peut conseiller les conjoints sur l'étendue d'une telle entente et rédiger l'acte approprié.

Assurer de la validité du document
En droit québécois, toute hypothèque immobilière doit être constatée dans un acte authentique reçu par un notaire. À défaut, l'hypothèque est invalide. Si la loi est ainsi conçue, c'est que l'on considère l'acte d'hypothèque comme étant suffisamment important pour en confier l'exécution à des professionnels du droit immobilier. Ce sont en effet les seuls qui détiennent l'expertise juridique nécessaire pour garantir la protection des droits de l'acheteur, du vendeur et du créancier. Pour ce faire, le notaire doit s'assurer que la forme du document répond aux exigences de la loi et que son contenu traduit fidèlement les intentions de chacune des parties. L'acte de vente et l'hypothèque étant notariés, ils sont difficilement contestables.

Obtenir les autorisations nécessaires
Vendre sans en avoir le droit menace directement la validité de la vente et peut vous exposer à certains recours civils. Le notaire peut vous renseigner sur toutes les autorisations requises et entreprendre les démarches nécessaires pour les obtenir.

Pour vendre, un propriétaire peut ainsi avoir besoin d'une autorisation, notamment dans les cas suivants :
• si la vente concerne la résidence de la famille, le propriétaire a besoin du consentement écrit de son époux ou de son épouse (ou de son conjoint ou de sa conjointe s'il est uni civilement)
• un tuteur peut avoir besoin de certaines autorisations pour vendre l'immeuble d'un mineur
• dans certaines circonstances, la vente d'un immeuble affecté par la loi sur le patrimoine culturel doit être préalablement autorisée; il en va de même pour la vente d'une terre agricole;
• la vente d'un immeuble faisant partie d'un ensemble immobilier est assujettie à l'autorisation de la Régie du logement.

 
PROJET D'ACHAT OU DE RÉNOVATION DE MAISON?

Gare aux hypothèques légales de la construction!
Personne n'a envie de payer deux fois pour le même bien ou le même service. Un tel risque est pourtant possible si vous achetez une maison neuve ou si vous faites rénover votre immeuble.

En effet, s'ils ne sont pas entièrement payés, l'architecte, l'ingénieur, les fournisseurs de matériaux, l'entrepreneur, les sous-entrepreneurs, et même les ouvriers qui participent à vos travaux de construction ou de rénovation, sont les bénéficiaires d'un droit qui sort de l'ordinaire : une hypothèque légale qui protège leur droit au paiement de ce qui leur est dû. Cette «hypothèque légale de la construction» existe de plein droit en faveur des bénéficiaires et n'a pas besoin de votre consentement pour prendre effet. Ce droit existe même dans le cas où vous avez confié des sommes au constructeur ou à l'entrepreneur général pour qu'il paie à son tour des travaux effectués ou des matériaux fournis.

Pour conserver leur garantie, chacun des bénéficiaires d'une hypothèque légale de la construction a 30 jours, à compter de la fin des travaux, pour publier un avis d'hypothèque légale contre votre propriété au registre de la publicité des droits (autrefois appelé « bureau d'enregistrement »). Les bénéficiaires ont ensuite six mois, à compter de la fin des travaux, pour entreprendre contre vous des poursuites judiciaires visant à obtenir paiement. Vous devrez vous défendre et ainsi, engager des frais judiciaires importants. Il est possible que vous soyez tenu de payer le montant des hypothèques légales publiées contre votre propriété, même si vous avez déjà payé votre propriété ou vos travaux de rénovation!

Attention : Les plans de garantie obligatoire applicables aux maisons neuves ne vous protègent pas contre la publication d'hypothèques légales de la construction. Ces plans ne visent qu'à protéger l'acompte que vous avez versé à l'entrepreneur, à garantir le parachèvement des travaux et à régler certains problèmes de construction.

Le notaire peut vous conseiller sur la mise en oeuvre de mécanismes de protection contre les hypothèques légales de la construction. Par exemple, avec le consentement de l'entrepreneur, une partie du prix de vente peut être retenue par le notaire, jusqu'à ce que les dangers relatifs aux hypothèques légales soient écartés. D'où l'importance de stipuler ces clauses de protections dans les PREMIERS DOCUMENTS À SIGNER avec l'entrepreneur. Contrairement à une croyance populaire, il est trop tard pour prévoir ces protections après avoir signé l'offre d'achat ou le contrat de construction. Une consultation auprès du notaire AVANT TOUTE SIGNATURE DE DOCUMENT vous évitera bien des ennuis… Vous pourrez ensuite appliquer un processus strict de décaissement des sommes sous la supervision et le contrôle du notaire.

  
QU'EST-CE QUE LA COPROPRIÉTÉ PAR INDIVISION ?

L'immeuble détenu en copropriété par indivision appartient à plusieurs personnes, les indivisaires, qui se portent acquéreurs d'un même immeuble. Aucun de ces indivisaires n'est propriétaire d'une partie privative de l'immeuble, mais chacun d'eux possède plutôt une part dans la totalité de l'immeuble.

Par exemple, vous achetez un triplex avec deux de vos amis. Les trois mises de fonds sont égales. Après l'achat, vous décidez d'emménager dans le logement du deuxième. Ce logement ne vous appartient pas en propre, car vos deux amis en sont copropriétaires avec vous; pareillement, vous êtes copropriétaire, avec eux, des logements du premier et du troisième. Vous et vos amis êtes donc copropriétaires par indivision de tout le triplex. Dans l'exemple, votre part dans l'immeuble est d'un tiers chacun. La copropriété par indivision naît sans aucune formalité lorsque plusieurs personnes, les indivisaires, se portent acquéreurs d'un même bien. Les indivisaires ont cependant tout intérêt, surtout lorsqu'il s'agit d'un immeuble, à établir entre eux une convention écrite. La convention d'indivision portant sur un immeuble doit être publiée au registre foncier pour être opposable aux tiers.

  
LA CONVENTION DE COPROPRIÉTÉ INDIVISE

Les copropriétaires indivis, c'est-à-dire ceux qui achètent ensemble une propriété, sont considérés comme propriétaires à parts égales, sauf si l'acte de vente ou une convention de copropriété mentionne une répartition différente.

Que vous soyez en couple ou en affaires, la convention de copropriété indivise vous sera utile si vous êtes copropriétaire d'un bien avec d'autres personnes.

À quoi sert-elle?

Il s'agit d'une convention vous permettant d'établir les règles qui s'appliqueront entre vous et votre ou vos copropriétaires et notamment, d'établir l'apport initial (mise de fonds) de chacun et les proportions selon lesquelles vous contribuez dans les dépenses de l'immeuble, de même que les règles advenant l'éventuel départ d'un propriétaire (vente, décès, faillite, rupture…).

Cette convention établit les droits et responsabilités des copropriétaires pour assurer la bonne gestion du bien qu'ils détiennent ensemble. Elle contribue ainsi à prévenir les conflits entre eux.

Elle permet d'éviter des conséquences fâcheuses telles que :
• Perdre son surplus d'apports dans la mise de fonds;
• Réinvestir sans être assuré de récupérer sa juste part;
• Être forcé par l'autre propriétaire de vendre l'immeuble rapidement et à perte ou à grands frais;
• Ne pas s'entendre sur le prix pour racheter la part de l'autre;
• Subir des réclamations déraisonnables des héritiers d'un propriétaire décédé ou être forcé par ces héritiers à vendre l'immeuble;
• Se retrouver avec un nouveau copropriétaire non désiré

La convention permet notamment ce qui suit :
• Établir les parts de chacun dans l'immeuble («quote-part»);
• Reconnaître l'apport initial de chacun («mise de fonds») et convenir des modalités de remboursement, par exemple, à la vente de l'immeuble ou à même le paiement de l'hypothèque;
• Convenir de la contribution de chacun dans les dépenses courantes (hypothèques, assurance, taxes) de même que dans les dépenses de réparations et de rénovation;
• Établir une préférence d'achat en cas de départ de l'un des copropriétaires, que ce départ soit volontaire ou suite à un décès, et en établir les conditions

Plusieurs personnes croient à tort qu'un copropriétaire a le privilège de se porter acquéreur avant toute autre personne lorsque l'autre veut se départir de sa part. Or, cela n'est pas du tout le cas. En l'absence d'une convention stipulant un autre mécanisme, un copropriétaire peut vendre ses droits dans l'immeuble à n'importe qui sans le consentement de l'autre!

Quels sont les avantages de faire une convention de copropriété indivise notariée?

Une convention notariée est plus difficile à contester. Elle ne peut pas être falsifiée, perdue ou détruite puisque le notaire conserve l'original et peut en émettre des copies. De plus, vous êtes assurés que le notaire respectera les intérêts de tous les copropriétaires. Il vous expliquera les lois qui s'appliquent à votre situation, vous conseillera sur les modalités de la convention et vous proposera des solutions. Vos droits et vos responsabilités seront protégés puisque le notaire rédigera votre convention selon les lois en vigueur. Pourquoi risquer des conflits et des procédures judiciaires? Protégez vos intérêts et vos investissements. Consultez le notaire!


EN QUOI CONSISTE L'EXAMEN DES TITRES DE PROPRIÉTÉ FAIT PAR UN NOTAIRE ?

L'une des principales tâches du notaire en matière immobilière est d'examiner ce qu'on appelle la « chaîne des titres » d'une propriété. Les maillons de cette chaîne sont essentiellement constitués par chacune des ventes successives de la propriété que vous souhaitez acquérir. Le but de l'examen est d'établir que ces ventes, chaque fois qu'elles ont eu lieu, ont bien eu pour effet de transférer intégralement le droit de propriété du vendeur à l'acheteur. En ce faisant, le notaire vise deux objectifs : établir que le vendeur est le véritable propriétaire de l'immeuble, et vous assurer un titre de propriété incontestable.

Un examen des titres consiste donc, en premier lieu, à vérifier :
• si le vendeur est le véritable propriétaire de l'immeuble;
• s'il possède le droit et la capacité de vendre;
• si son conjoint ou d'autres personnes doivent consentir à la vente, etc.

À l'aide du certificat de localisation, le notaire vérifie ensuite :
• si les dimensions du terrain sont exactes;
• si la ou les bâtisses sont bien érigées sur le terrain vendu;
• si la maison a été construite conformément aux règlements municipaux et aux lois applicables en matière de zonage;
• si la propriété du voisin empiète sur votre terrain;
• si l'emplacement des fenêtres répond aux prescriptions de la loi;
• s'il existe des droits de passage, etc.

Enfin, grâce à son examen des titres, le notaire peut déceler les charges ou droits réels susceptibles d'affecter, de limiter ou de dévaluer votre droit de propriété, tels qu'une hypothèque, une saisie, un jugement, une servitude, etc.


QU'EST-CE QUE LA COPROPRIÉTÉ DIVISE ?

On dit qu'un immeuble est détenu en copropriété divise lorsqu'il est « scindé » en deux fractions ou plus. Chaque fraction peut appartenir à une ou plusieurs personnes. L'exemple le plus connu de copropriété divise est l'immeuble abritant des condos.

Partie privative
Chaque propriétaire d'une fraction détient la propriété exclusive d'une partie privative (le condo) de l'immeuble.

Partie commune
De plus, chaque propriétaire détient une quote-part dans les parties communes de l'immeuble appartenant à l'ensemble des copropriétaires. Cette quote-part correspond à la valeur relative de la fraction privée dans les parties communes de l'immeuble. Cette valeur est habituellement indiquée dans la déclaration de copropriété que le vendeur remet à l'acheteur.

Un exemple concret
Disons qu'un immeuble détenu en copropriété compte trois étages et que vous achetez le logement du deuxième étage. En ce faisant, vous devenez l'unique propriétaire de ce logement (votre partie privative ou condo), mais vous devenez aussi copropriétaire, avec vos voisins du premier et du troisième, d'une quote-part des parties communes de cet immeuble. Cela signifie que vous détenez une part indivise dans le terrain, les murs extérieurs ou le toit, par exemple. D'autres parties, bien que communes, sont dites « à usage privatif », tels un balcon, une place de stationnement ou un casier au sous-sol. Ces parties sont privatives dans la mesure où vous êtes la seule personne à pouvoir les utiliser.

Déclaration de copropriété
Toute copropriété divise est régie par un document qu'on appelle « déclaration de copropriété ». Cette déclaration contient les règles essentielles à la vie en copropriété et permet de prévenir de nombreux conflits. Cette déclaration doit obligatoirement être notariée.

La vente et l'hypothèque en copropriété
Chaque copropriétaire est libre de vendre ou d'hypothéquer. Il est toutefois possible que la déclaration de copropriété prévoie des restrictions à ce sujet. Chaque hypothèque est individuelle. Aucun des copropriétaires n'est menacé par la situation hypothécaire de ses voisins. Le processus d'achat d'une copropriété divise est fort complexe. On ne saurait trop vous conseiller de consultez le notaire avant de signer tout document.


LE TRAVAIL DU NOTAIRE AVANT LA SIGNATURE D'UNE PROMESSE D'ACHAT

Le notaire vous conseille et répond à vos interrogations tout au long de vos démarches antérieures à la signature d'une promesse d'achat.

La promesse d'achat doit être rédigée de manière à refléter avec exactitude l'entente intervenue avec le vendeur. Les clauses doivent être claires et précises pour éviter toutes difficultés au moment de la signature de l'acte de vente. Le notaire peut la rédiger ou encore la vérifier pour s'assurer qu'elle contienne toutes les clauses appropriées.


LE TRAVAIL DU NOTAIRE APRÈS LA SIGNATURE D'UNE PROMESSE D'ACHAT

Lorsque la promesse est signée, débute le travail qui vous permettra, en tant qu'acheteur, de détenir un bon et valable titre de propriété. La plus grande partie de ce travail, la plus complexe, se déroule dans l'ombre.

Les principales démarches qu'effectue le notaire :

  • • Le notaire prépare les documents hypothécaires après réception des instructions du créancier hypothécaire.
  • • Il reçoit la promesse d'achat, les titres de propriété et le certificat de localisation que le vendeur a en sa possession, copie des contrats de mariage, jugements de divorce, etc., de la part de l'acheteur, du vendeur ou du courtier immobilier.
  • • Il obtient tout autre document nécessaire pour compléter ses analyses et vérifications : certificat de localisation à jour, s'il y a lieu; copie des plans cadastraux; relevés des taxes municipales et scolaires; copie des contrats de location du chauffe-eau, de la fournaise, facture d'huile à chauffage; copie des baux; etc.
  • • Il examine les titres de propriété, les actes de servitudes, les hypothèques publiées, le certificat de localisation, etc.
  • • Il effectue toute autre vérification requise selon les particularités de la transaction : immeuble à logements, zonage agricole, ensemble immobilier, copropriété divise ou indivise, bien soumis à la Loi sur le patrimoine culturel, immeuble en construction, etc.
  • • Il prend les mesures appropriées pour corriger toute irrégularité dans les titres de propriété ou dans l'occupation de l'immeuble que ses recherches lui ont permis de déceler : empiétements, non-respect des règlements municipaux, problèmes de transmission successorale, etc.
  • • Il détermine les hypothèques qui devront être radiées et demande aux créanciers des états de compte pour remboursement.
  • • Il prépare l'acte d'hypothèque, rencontre l'acheteur, vérifie son identité, lui explique l'acte et reçoit sa signature; il reçoit la signature du créancier et vérifie l'identité du signataire; il émet les copies conformes et publie l'acte au registre foncier; il vérifie l'inscription de l'acte à l'index des immeubles et s'assure de l'absence d'inscription indésirable susceptible d'affecter les droits du créancier.
  • • Il transmet à l'institution financière les documents nécessaires pour obtenir le décaissement du prêt, notamment son avis juridique sur la qualité des titres de propriété. Il s'assure de la réception de la somme exacte dans son compte en fidéicommis, reçue du créancier et émet le reçu. Il vérifie la preuve d'assurance de l'acheteur, la date d'entrée en vigueur, la somme assurée et voit à ce que le créancier y soit désigné à titre de bénéficiaire.
  • • Il prépare l'état des répartitions (« ajustements »), l'état de décaissement du prix de vente ainsi que l'acte de vente. Si l'une ou l'autre des parties est une personne morale, il obtient les règlements et résolutions et s'assure qu'ils soient dûment adoptés par les autorités compétentes. Dans tous les cas, il veille à ce que le vendeur obtienne les autorisations et consentements requis pour vendre la propriété.
  • • Il prépare les avis d'adresse, s'il y a lieu.
  • • Il communique à l'acheteur le montant précis qu'il doit lui remettre pour compléter la transaction : solde encore dû sur le prix de vente et répartitions.
  • • Avant la date de la signature de l'acte de vente, le notaire doit détenir, de manière irrévocable, la totalité du prix de vente (les sommes provenant du créancier hypothécaire et la mise de fonds de l'acheteur). Il s'assure de la réception de la somme exacte dans son compte en fidéicommis, reçue de l'acheteur et émet le reçu. Les comptes en fidéicommis des notaires sont soumis à une réglementation stricte et un contrôle rigoureux effectué régulièrement par l'Ordre professionnel.
  • • Il rencontre le vendeur et l'acheteur, vérifie leur identité, reçoit leur signature, émet les copies conformes et publie l'acte de vente et les avis d'adresse, s'il y a lieu, au registre foncier. Il vérifie l'inscription de l'acte à l'index des immeubles et s'assure de l'absence d'inscription indésirable susceptible d'affecter les droits de l'acheteur et de son créancier.
  • • Il émet les chèques, paie les créanciers hypothécaires du vendeur, la commission du courtier, les arrérages de taxes municipales et scolaires le cas échéant.
  • • Il prépare les actes de quittance ou de mainlevée afin que l'immeuble soit libéré des hypothèques qui le grèvent (les frais et honoraires pour la radiation de ces hypothèques sont à la charge du vendeur) et en assure le suivi afin que la signature par le représentant du créancier ait lieu dans les meilleurs délais. Il émet ensuite les copies conformes, publie l'acte de quittance ou de mainlevée au registre foncier et en vérifie ensuite l'inscription. Le notaire transmet les copies conformes de tous les actes qu'il a reçus aux parties concernées.
  • • Finalement, il conservera les pièces à votre dossier pendant une période minimale de 10 ans, et les originaux des actes qu'il a reçus demeureront toujours dans son greffe, peu importe qui, dans l'avenir, en sera le détenteur.
  • Tout au long du processus, le notaire répond aux interrogations des parties, donne des conseils juridiques et agit comme conciliateur s'il survient une mésentente.

    L'exécution d'une transaction simple requiert en moyenne une quinzaine d'heures de travail pour le notaire et le personnel de son étude, mais un examen des titres particulièrement long ou complexe ainsi que tout imprévu peuvent augmenter de manière importante le nombre d'heures requis.

    POURQUOI UN TESTAMENT NOTARIÉ ?

    Il permet de commencer plus rapidement la liquidation de la succession.
    Le testament notarié prend effet dès le décès. Tous les autres types de testaments, écrits à la main (olographe) ou signés devant deux témoins, doivent faire l'objet d'une procédure de vérification en Cour Supérieure. Cela retarde le début du règlement de la succession et occasionne des frais juridiques certainement plus importants que le coût de rédaction d'un testament notarié.

    Il assure que votre volonté est fidèlement transposée par écrit.
    Le notaire, spécialiste en droit des successions, possède une bonne expertise en matière de rédaction. Votre testament sera bien rédigé, complet et, surtout, sans ambiguïté. De plus, ses conseils vous aident à ne rien oublier, à prévoir toutes les possibilités, ce qui simplifiera grandement la tâche de la ou des personnes qui procéderont à la liquidation de votre succession.
    Ne faites pas votre testament seul. Certaines causes de nullité pourraient s'appliquer. Un testament mal rédigé pourrait avoir, pour vos proches et pour ceux que vous aimez, des conséquences très graves. Il pourrait aussi se retrouver sans effet, parce que contraire à la loi ou difficile à interpréter.

    Il protège plus adéquatement ceux que vous aimez.
    Le notaire peut vous proposer d'inclure dans votre testament plusieurs clauses en vue de mieux protéger ceux que vous aimez. Ainsi, il pourra faire en sorte de rendre insaisissables les biens que vous laisserez à vos héritiers lors de votre décès, de façon à ce que ces derniers puissent bénéficier d'une protection accrue s'ils se retrouvent en mauvaise position financière. De plus, le partage de l'actif sera précisé en prenant soin de minimiser les impacts fiscaux engendrés par le décès. Il pourra être stipulé que les biens légués à vos héritiers seront exclus de la valeur partageable advenant le divorce ou une séparation des héritiers et ce, peu importe leur régime matrimonial et le patrimoine familial.

    Le notaire peut vous guider dans la rédaction d'une clause qui permettra la nomination d'un tuteur pour prendre soin de vos enfants et veiller sur leurs intérêts. Le notaire saura aussi vous conseiller sur les modalités de remise des biens à vos héritiers pour éviter qu'une personne encore immature et susceptible de mal gérer ces nouveaux avoirs puisse exiger de se les faire remettre avant un âge précis ou avant l'arrivée de circonstances bien déterminées.

    Il ne se perd jamais et ne peut être altéré.
    L'original du testament notarié sera conservé en lieu sûr par le notaire, à l'abri d'une perte ou d'une destruction. Ce testament sera ainsi à l'abri d'une falsification ou d'une destruction qui pourrait être l'oeuvre d'une personne de votre entourage, mécontente des dispositions qu'il contient. Il sera de plus protégé contre toute perte possible.

    Votre testament notarié sera inscrit au Registre des testaments de la Chambre des notaires. L'inscription mentionnera vos noms et autres coordonnées, de façon à permettre à vos proches de retracer votre dernier testament après votre décès. Le Registre ne compromet pas la confidentialité du testament, car seule l'existence de ce dernier y est inscrite. Le Registre, après votre décès seulement, donnera à vos proches le nom du notaire chez qui votre testament est conservé. Vous avez ainsi la garantie que la personne qui réglera votre succession sera en mesure de le retracer. Faire un testament notarié pour protéger ses proches, c'est poser un geste d'amour à leur égard.

    Il permet d'enregistrer votre consentement au don d'organes et de tissus.
    Si vous consentez à faire don de vos organes et tissus ou si vous refusez, le notaire pourra le consigner dans votre testament. Ce consentement ou ce refus sera par la suite inscrit au Registre des consentements au don d'organes et de tissus de la Chambre des notaires du Québec. Grâce à ce registre, le personnel médical autorisé pourra vérifier éventuellement si un donneur potentiel a consenti à un tel don et cela dans la plus grande confidentialité.


    POURQUOI FAIRE UN TESTAMENT SI JE SUIS MARIÉ ET QUE J'AI DES ENFANTS, PUISQU'ILS SERONT MES HÉRITIERS LÉGAUX TEL QUE JE LE SOUHAITE?

    Certaines personnes mariées pourraient se dire qu'elles n'ont pas besoin de faire un testament, puisque ce ne serait pas « trop grave » que leur époux/épouse et leurs enfants mineurs soient tous héritiers (un tiers pour l'époux/épouse et deux tiers pour les enfants, selon la loi). Mais voilà : dès qu'une personne mineure figure parmi les héritiers et que les sommes en jeu excèdent 25 000 $, le Code civil impose l'intervention du Curateur public. Le tuteur est tenu par la suite, dans l'administration des biens dévolus à l'enfant mineur, d'obtenir des autorisations d'un conseil de tutelle et/ou du tribunal selon le cas. Des conjoints survivants sont parfois forcés d'aller en cour simplement pour obtenir l'autorisation de vendre la maison.
    Par testament, lorsque des enfants d'âge mineur sont nommés héritiers, les clauses appropriées peuvent faire en sorte que ces procédures lourdes soient écartées, en nommant notamment un administrateur qui aura tous pouvoirs sur les biens des enfants mineurs, jusqu'au moment de la remise de leur legs, à l'âge que vous aurez choisi.


    LE DÉCÈS ET LE FISC

    On affirme qu'il y a deux certitudes dans ce monde: la mort et les impôts. On pourrait ajouter que, même mort, on paie des impôts.

    Lors d'un décès, la succession est tenue de compléter l'ultime déclaration de revenus du défunt. L'impôt à payer risque d'être considérable puisqu'au revenu déclaré par le défunt l'année de son décès, devra être ajouté les gains en capitaux réalisés par le défunt lors de son décès. En effet, l'État considère que lorsque nous mourrons, nous avons transformé notre patrimoine en argent liquide, comme si nous avions vendu tous nos biens à leur juste valeur marchande et encaissé d'un seul coup nos REER, FERR, CRI, FRV… (Notez que la résidence principale n'est pas touchée, tout gain en capital étant exonéré).

    Par exemple, vous voulez léguer 100 000$ à votre fille en vous servant de votre REER. Ce dernier devra être décaissé, il y aura des impôts à payer et ce n'est plus 50 000$ qui seront disponibles pour votre fille... C'est pourquoi il faut en tenir compte lors de la rédaction de votre testament. Heureusement, il existe des moyens d'amortir l'impact fiscal au décès. Voilà pourquoi un testament notarié s'impose!


    POURQUOI RECOURIR À L'EXPERTISE DU NOTAIRE POUR RÉGLER UNE SUCCESSION ?

    Le règlement d'une succession est un processus délicat et complexe. La loi prévoit la transmission des biens d'une personne décédée à ses héritiers et impose des règles précises afin de liquider la succession. L'intervention du notaire dans ce contexte assure que la procédure imposée par la loi est adéquatement exécutée et que les problèmes juridiques susceptibles de survenir seront résolus convenablement. Négliger les conseils du notaire peut entraîner un retard important dans la liquidation des affaires du défunt et risque, par le fait même, de compromettre les droits fondamentaux des héritiers.

    La liquidation d'une succession représente souvent une tâche très lourde pour la personne qui en a la charge. Le liquidateur est même susceptible d'encourir sa responsabilité dans tous les cas où un héritier, un légataire ou un créancier prétendrait être lésé en raison d'un manquement à ses obligations.

    Le liquidateur peut confier au notaire le mandat de procéder à la liquidation de la succession. Le notaire lui en fera rapport régulièrement. Le liquidateur peut aussi, par simple mesure de prudence, s'adjoindre les services du notaire de façon ponctuelle pour le conseiller. Quoi qu'il en soit, il est recommandé de consulter le notaire au début du règlement de la succession.


    QUELLES SONT LES ÉTAPES DU RÈGLEMENT D'UNE SUCCESSION ?

    Pour des raisons d'efficacité et d'équité, le règlement d'une succession nécessite que chacune des étapes qui le composent soit exécutée conformément à la loi. Ces étapes s'étendent depuis le jour du décès jusqu'au moment de la remise finale des biens aux héritiers.

    La procédure habituelle comprend notamment :

  • • les funérailles;
  • • l'obtention d'une preuve du décès;
  • • l'obtention d'un certificat de décès ou d'une copie d'acte de décès du Directeur de l'État civil;
  • • la recherche du testament;
  • • l'obtention du certificat de recherche testamentaire du Registre de la Chambre des notaires du Québec;
  • • l'obtention du certificat de recherche testamentaire du Barreau du Québec;
  • • la procédure de vérification du testament s'il n'est pas notarié;
  • • l'analyse des dispositions testamentaires;
  • • l'ouverture et l'inventaire du coffret de sûreté;
  • • l'ouverture d'un compte au nom de la succession auprès d'une institution financière;
  • • la détermination des héritiers;
  • • la désignation du liquidateur;
  • • la confection de l'inventaire des biens et des dettes de la succession;
  • • la publication de l'avis de clôture de l'inventaire (ou l'obtention d'une dispense);
  • • les réclamations des bénéfices de l'assurance-vie, des rentes et des prestations;
  • • l'exercice de l'option des héritiers;
  • • la récupération des sommes dues;
  • • la production des déclarations de revenus et le paiement des impôts le cas échéant;
  • • l'administration des biens de la succession;
  • • l'obtention des certificats fiscaux;
  • • la liquidation du patrimoine familial et des droits matrimoniaux le cas échéant;
  • • le paiement des dettes et des legs particuliers;
  • • la transmission des biens;
  • • la reddition de compte;
  • • la publication de l'avis de clôture du compte;
  • • le partage des biens de la succession.
  • Ces étapes doivent être franchies en respectant scrupuleusement les règles qui leur sont applicables. Par mesure de prudence, le liquidateur devrait s'adjoindre les services du notaire pour le conseiller dès le début du règlement de la succession.

    QUI S'OCCUPERAIT DE VOUS SI, DU JOUR AU LENDEMAIN, VOUS NE POUVIEZ PLUS LE FAIRE ?

    Si vous deveniez inapte à la suite d'un accident ou d'une maladie, qui s'occuperait de votre personne et de vos biens ? Qui aurait le pouvoir de refuser ou de consentir, en votre nom, à certains traitements médicaux ou encore de décider dans quel établissement de santé ou de soins de longue durée vous serez hébergé ?

    L'incapacité temporaire ou prolongée de gérer vos affaires peut vous placer dans une situation très délicate. C'est pourquoi il est crucial de choisir une personne qui verra au paiement de votre loyer, de vos comptes, à la production de vos rapports d'impôt et qui, autre exemple, saura obtenir un bon prix pour la vente de votre maison.

    Certains seraient portés à croire que s'ils deviennent inaptes, le conjoint ou les enfants sont automatiquement, de par la loi, habilités à le faire. Cela est inexact.

    Ne pas avoir de mandat en cas d'inaptitude, c'est rendre la vie plus difficile pour vos proches.

    En l'absence de MANDAT EN CAS D'INAPTITUDE, un régime de protection doit être ouvert par voie judiciaire. C'est le tribunal qui nommera un curateur, suite à une requête d'ouverture d'un régime de protection exigeant notamment la tenue d'une assemblée de parents, d'alliés et d'amis (d'un nombre minimum de 5 personnes), à laquelle devront être convoqués votre conjoint, vos parents, vos grands-parents, vos frères et sœurs et vos enfants majeurs, afin que chacun donne son avis sur le choix de la personne qui devra s'occuper de vous et pour nommer un conseil de tutelle (3 personnes), deux suppléants et un secrétaire. Votre curateur devra faire un inventaire de vos biens et fournir une assurance ou une sûreté pour garantir sa gestion si la valeur des biens qu'il doit administrer est de plus de 25 000$. Dans certains cas, il devra obtenir une autorisation du conseil de tutelle ou du tribunal avant de vendre ou d'hypothéquer vos biens, en plus de devoir faire rapport tous les ans de sa gestion au conseil de tutelle et au Curateur public.

    Un mandat en prévision de l'inaptitude vous permet d'éviter qu'une personne que vous n'avez pas choisie, ou encore le curateur public, s'occupe de vous lorsque vous ne serez plus capable de le faire, en plus d'éviter toute la procédure ci-dessus mentionnée.


    QU'EN EST-IL DES FORMULAIRES DE MANDAT EN CAS D'INAPTITUDE QUE L'ON RETROUVE SUR LE MARCHÉ?

    Attention! Ces formulaires comportent plusieurs lacunes qui peuvent les rendre inopérants. Le mandat d'inaptitude qui n'est pas notarié peut être non seulement incomplet ou illégal, mais il peut être détruit ou perdu et il ne pourra pas être homologué si vos témoins ne peuvent être retrouvés au moment de votre inaptitude (puisqu'il est obligatoire, pour que votre mandataire puisse exercer son mandat, que l'un des deux témoins signe une déclaration assermentée et ce, au moment de votre inaptitude seulement). Si vos témoins sont alors introuvables, morts, inaptes ou ne veulent pas collaborer, votre mandat n'aura aucune valeur.

    En plus de bénéficier des conseils et de l'expertise du notaire, le MANDAT NOTARIÉ comporte les avantages suivants :

  • • Il ne peut être perdu car il est inscrit au registre des mandats de la Chambre des notaires du Québec;
  • • Il ne peut être détruit car l'original est conservé dans la voûte du notaire;
  • • Il est pratiquement incontestable;
  • • Il est plus simple à faire homologuer.
  • Pour assurer la protection de votre personne et de votre patrimoine, demandez les conseils du notaire : une source sûre.


    UN JUGEMENT EST NÉCESSAIRE POUR AGIR EN VERTU D'UN MANDAT EN PRÉVISION DE L'INAPTITUDE D'UN PROCHE

    Votre père n'a plus les capacités mentales pour assurer seul la protection de sa personne et de ses biens. Il a signé un mandat en cas d'inaptitude, mais que faut-il faire pour que celui-ci prenne effet pour vous permettre d'agir en son nom ?

    L'homologation : une obligation pour le mandataire
    Lorsqu'une personne devient inapte, le mandat qu'elle a signé en prévision de son inaptitude ne peut pas produire ses effets tant qu'un jugement en homologation n'a pas été prononcé en ce sens. Le mandataire nommé au mandat a la responsabilité de voir à son homologation dès qu'il constate que le mandant (la personne qui a signé le mandat) est devenu inapte à gérer son patrimoine ou à assurer la protection de sa personne. Si le mandataire agit au nom du mandant alors qu'il n'a pas les pouvoirs d'agir en vertu d'un jugement, il peut engager sa responsabilité advenant le cas où la personne inapte subit un préjudice.

    Une procédure judiciaire
    Le mandataire peut s'adresser directement au tribunal en présentant lui-même une requête en vue d'obtenir un jugement en homologation. Cependant, comme la procédure est complexe, il est préférable d'être assisté par un professionnel pour s'assurer que toutes les formalités soient complétées. Dans le cas où la procédure n'est pas contestée, au lieu de présenter une requête devant un tribunal, le mandataire peut présenter une demande à un notaire accrédité pour agir en cette matière afin d'obtenir un jugement.

    Étapes préalables
    Pour obtenir un jugement en homologation, on doit faire la preuve de l'inaptitude et de l'existence d'un mandat. La preuve de l'inaptitude, qu'elle soit totale ou partielle, permanente ou temporaire, s'effectue au moyen d'un rapport médical (signé par un médecin) et un rapport psychosocial (par un travailleur social). Comme ces évaluations sont confidentielles, elles ne sont remises qu'à la personne qui aura attesté sous serment qu'elle entend demander l'homologation du mandat de protection de la personne inapte (mandant).

    Par la suite, une recherche aux Registres des mandats de la Chambre des notaires et du Barreau du Québec permettra d'obtenir des certificats attestant que le mandataire est bien en possession du dernier mandat de protection signé par la personne inapte.

    Une requête ou une demande
    La procédure devant le tribunal s'amorce par la présentation d'une requête demandant au juge ou au greffier de procéder à l'homologation du mandat. Si le mandataire agit devant un notaire accrédité, la procédure débute par la signature d'un acte notarié appelé « demande au notaire ».

    La requête ou la demande, selon la procédure choisie, doit être signifiée en personne au mandant (la personne inapte). Cela veut dire qu'un huissier se présentera à sa porte pour lui remettre une copie des documents, même si la personne est dans le coma. D'autres personnes seront également informées de la requête ou de la demande. Ces personnes intéressées sont les mandataires remplaçants, le Curateur public et une personne raisonnable (qui démontre un intérêt pour le mandant). Il est recommandé de choisir comme « personne raisonnable » une personne qui n'est pas impliquée dans le dossier du mandat à homologuer afin d'assurer que la procédure soit la plus transparente possible.

    Il n'y a pas d'assemblée de parents dans une procédure d'homologation. Pour ce qui est du Curateur public, son rôle cesse une fois que le mandat est homologué, sauf s'il est porté à son attention que la personne inapte est victime de maltraitance.

    Validité du mandat
    Si le mandat de protection a été signé devant témoins (il n'est donc pas notarié), en plus de prouver l'inaptitude et l'existence du mandat, on devra en établir la validité en faisant la preuve que les formalités requises ont été respectées au moment de la signature. Cette preuve se fera au moyen d'une déclaration assermentée d'un des deux témoins qui a assisté à la signature.

    L'interrogatoire
    Une des étapes importantes de la procédure est l'interrogatoire du mandant. Le notaire ou le greffier doit interroger la personne pour s'assurer de la gravité de son inaptitude et recueillir ses commentaires sur le processus enclenché. Si on ne peut pas procéder à l'interrogatoire, il faudra expliquer pourquoi. Par exemple, si la personne est dans un état comateux.

    Procès-verbal des opérations et conclusions
    Dans la procédure devant un notaire accrédité, la dernière étape avant l'obtention du jugement est la rédaction par le notaire accrédité d'un procès-verbal des opérations et des conclusions. Ce document fait état des démarches accomplies par le notaire et contient son opinion sur la nécessité de conclure à l'inaptitude et de procéder à l'homologation du mandat de protection afin de le rendre exécutoire. Ce procès-verbal doit être notifié aux personnes intéressées au moins 10 jours avant son dépôt à la Cour.

    Le jugement
    Ce n'est qu'après avoir obtenu le jugement en homologation ou le jugement entérinant le procès-verbal du notaire que le mandataire sera en mesure de remplir son rôle. Une copie de ce jugement sera signifiée par un huissier à la personne inapte, qu'elle en ait conscience ou pas. Le jugement sera également remis au Curateur public qui fera une inscription au Registre des régimes de protection, mandats de protection homologués et tutelles au mineur. Ce registre est public.

    L'homologation d'un mandat en prévision de l'inaptitude est une procédure longue et complexe. Elle a pour but d'assurer la meilleure protection des libertés fondamentales des individus et d'éviter de priver une personne de ses droits alors qu'elle n'a pas perdu ses facultés intellectuelles.

    POURQUOI CONCLURE UN CONTRAT D'UNION DE FAIT ?

    Contrairement à la croyance populaire, les mesures de protection prévues par le Code civil du Québec en faveur des couples légalement mariés ou unis civilement ne s'appliquent pas aux conjoints vivant en union libre (ou conjoints de fait). Il en est ainsi même si les conjoints de fait ont vécu ensemble toute leur vie. Par contre, certaines lois à caractère social ou fiscal confèrent aux conjoints de fait (de sexe opposé ou de même sexe) les mêmes droits qu'aux conjoints mariés ou unis civilement. Chacune de ces lois établit ses propres critères pour reconnaître ou non certains effets juridiques à l'union de fait (durée de la cohabitation, existence d'un enfant, etc.). Mais ce sont là des exceptions à partir desquelles on ne peut déduire une règle générale.

    Déterminer les règles régissant votre relation
    Le notaire possède l'expertise juridique nécessaire pour vous informer sur les règles qui s'appliquent (ou qui ne s'appliquent pas) à votre situation. Il peut vous renseigner sur les conséquences civiles et fiscales de votre union et, au besoin, vous suggérer de conclure un contrat d'union de fait notarié établissant les règles qui devraient selon vous régir votre relation. Le contenu d'une telle entente peut varier; tout dépend des sujets que vous souhaitez y traiter.

    À titre indicatif, on peut prévoir dans une convention d'union de fait des dispositions concernant :

  • • l'établissement et la propriété de la résidence commune;
  • • l'administration, l'usage et la disposition des biens durant la vie commune;
  • • la donation, du vivant, de meubles et autres biens;
  • • le sort de la résidence commune en cas de rupture ou de décès, par exemple en accordant un droit d'achat prioritaire à l'ex-conjoint;
  • • la contribution de chacun aux dépenses;
  • • l'établissement d'une allocation par l'un des conjoints à l'autre durant la vie commune;
  • • l'établissement du droit à une pension alimentaire entre les conjoints de fait après la rupture;
  • • le partage de certains biens à la suite d'une rupture.
    • Adresse

      1075, boul. Firestone

      Bureau 3100

      Joliette (Québec) J6E 6X6

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